Encuesta Inquilina 2025: Las formas de alquilar en el Área Metropolitana de Buenos Aires

Los datos de la Encuesta Inquilina 2025, que releva la situación de los hogares que alquilan en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), muestran un deterioro de las condiciones de acceso y permanencia en la vivienda durante el último año en un contexto marcado por la derogación de la ley de alquileres mediante el DNU 70/2023. La eliminación de reglas básicas sobre plazos, moneda y actualización de los contratos redujo la previsibilidad y profundizó la asimetría entre propietarios e inquilinos.

Uno de los principales hallazgos de la encuesta es el fuerte aumento de la presión del alquiler sobre los ingresos. En 2025, el 57% de los hogares inquilinos destinó más de la mitad de sus ingresos al pago del alquiler, frente al 38% registrado en 2024. Al mismo tiempo, cayó del 33% al 21% la proporción de hogares que destina menos de un tercio de sus ingresos, umbral recomendado por estándares internacionales. Esta situación se traduce en una creciente fragilidad económica: sólo el 14% pudo ahorrar el mes previo a la encuesta y el 45% se encuentra endeudado.

La desregulación del mercado también impactó en la estructura contractual. Mientras que en 2024 el 42% de los contratos tenía una duración de tres años, en 2025 esa proporción se redujo drásticamente, consolidándose contratos más cortos y con actualizaciones más frecuentes. Casi la mitad de los contratos se ajusta trimestralmente y una parte significativa dura un año o menos. Esta combinación incrementa la incertidumbre y multiplica los costos asociados a las mudanzas y renegociaciones.

La inestabilidad habitacional tiene efectos que exceden lo económico. El 70% de los hogares se mudó al menos una vez en los últimos cinco años y una proporción relevante lo hizo por no poder afrontar el alquiler o la renovación. Los adultos mayores resultan particularmente afectados: casi tres de cada cuatro jubilados que alquilan destinan más de la mitad de sus ingresos a la vivienda y creció de manera significativa el porcentaje de hogares sostenidos por personas mayores de 60 años que deben seguir trabajando para complementar ingresos.

Finalmente, la encuesta revela persistentes incumplimientos de la normativa vigente y barreras de acceso al alquiler. El cobro de comisiones inmobiliarias al inquilino, incluso por fuera de la ley, sigue siendo una práctica extendida, y la presencia de niñas, niños y adolescentes continúa operando como un factor de exclusión. En un escenario donde el alquiler se consolida como la principal —y muchas veces única— alternativa habitacional, la ausencia de políticas públicas y regulaciones que equilibren la relación contractual profundiza la vulnerabilidad de un sector en expansión y tensiona el derecho a una vivienda digna.

La encuesta inquilina 2025 fue realizada por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), CONICET CEUR, la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios (IDAES-UNSAM), el Instituto de Geografía Romualdo Ardissone, y contó con el apoyo del Contested Territories.

Principales resultados

• El 57% de los hogares inquilinos destina más de la mitad de sus ingresos al alquiler, mientras que en 2024 era del 38%. Sólo el 14% pudo ahorrar el mes previo a la encuesta.
• El 45% de los hogares inquilinos del AMBA está endeudado. El 77% de quienes se endeudaron lo hizo para pagar el alquiler (67% en 2024; 62% en 2022).
• Los contratos de tres años pasaron de representar el 42% en 2024 a una proporción mínima en 2025; predominan los plazos de dos años.
• El 48% de los contratos se actualiza trimestralmente y el 17% dura un año o menos.
• El 70% de los hogares se mudó al menos una vez en los últimos cinco años; el 22% lo hizo por no poder pagar el alquiler o la renovación.
• Casi 3 de cada 4 jubilados que alquilan destinan más de la mitad de sus ingresos a la vivienda; creció el trabajo entre mayores de 60 años.
• Las inmobiliarias intervienen en el 45% de los alquileres y cobran comisiones al inquilino en el 80% de los casos; en CABA ocurre en el 61% pese a la prohibición.
• El 23% de los hogares inquilinos del AMBA presenta algún grado de hacinamiento y el 7% se encuentra en hacinamiento crítico.