El 9,2 por ciento de las viviendas en la Ciudad están deshabitadas. Como el gobierno porteño no interviene, manda la ley del mercado.
Por Natalí Risso.
Casas sin gente y gente sin casas es la frase que resume la situación habitacional de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En 2019, un 9,2 por ciento de inmuebles para uso residencial estaban vacíos en la Capital Federal, mientras que el déficit habitacional alcanzaba a 11,6 por ciento de acuerdo al último censo en 2010. Paralelamente, el precio medio de los nuevos contratos de alquiler acumula un aumento de 58,6 por ciento desde agosto del año pasado, por encima de la inflación del periodo. ¿Cómo se interviene uno de los mercados más desregulados del país? ¿Qué se hace con las casas vacías? ¿En qué falló la ley de alquileres?
El porcentaje de viviendas ociosas en Bueno Aires casi que duplica el promedio de otras ciudades latinoamericanas, que alcanzan alrededor del 5 por ciento. “Suelen justificarse estos números por situaciones muy particulares de vivienda que no posibilitan ponerlas en alquiler, como por ejemplo una sucesión, pero hay demasiadas señales de que el único fin es especulativo”, explica Felipe Mesel, abogado del programa Derecho a la Ciudad de ACIJ.
El reporte sobre Hábitat en Crisis que realizó la ACIJ resalta que los barrios con más viviendas vacías son Puerto Madero, Retiro, Recoleta y Palermo, evidenciando una correlación entre la ociosidad y el precio del metro cuadrado. Mesel explica el mecanismo: “Acá aplica la ley del engorde: hacen esperar al inmueble generando escasez en el mercado. Eso aumenta indefectiblemente los precios y recién ahí vuelven a ponerlos en alquiler”, asegura.
Es que el mercado de suelo tiene una oferta inelástica y una escasez artificial genera indefectiblemente un aumento de precios: “Es la única manera que tiene la oferta de poner el precio”, continúa Mesel. Este hecho hace también poner en duda una construcción de sentidos en torno al mercado inmobiliario, que es su atomización. Como no hay un registro de quienes son los titulares de esos inmuebles, tampoco se puede saber el nivel de concentración de la oferta en CABA: “Nuestra intuición es que es un mercado donde la oferta está más concentrada de lo que se supone: la restricción de la oferta como la que se atraviesa hoy de viviendas en alquiler solo puede explicarse en personas que cuentan con la espalda suficiente para afrontar los costos que supone tener un departamento vacío”.
Existen varias herramientas que apuntan a mitigar esta problemática, aplicadas de manera exitosa en otras ciudades del mundo. Una de las opciones más implementadas es la aplicación de impuestos a las viviendas vacías por algún periodo determinado. En la ciudad de Vancouver, en Canadá, el impuesto logró bajar 15 por ciento de viviendas vacías en tan solo un año, en 2017. Melbourne, Australia, aprobó un impuesto en 2018 que redujo un 30 por ciento las viviendas ociosas al segundo año. En Francia, en 1999 pagaban este impuesto 180 mil viviendas y en 2007 ya había bajado a 96 mil.
La regulación del mercado de viviendas ociosas puede darse también vía incentivos públicos para refaccionar viviendas vacías en mal estado, condicionadas a ser utilizadas para alquiler social, como se hace en Francia, por ejemplo. Otra opción puede ser sancionar vía expropiaciones o demolición de inmuebles irrecuperables para darle un nuevo uso social a los suelos como en Suecia y Alemania.
Ley de alquileres
Otra de la caras del porcentaje de ociosidad tiene que ver con el aumento del precio de los alquileres. “El aumento de los precios no tiene que ver con la ley de alquileres en términos económicos. El mercado inmobiliario es transversal, está compuesto por los medios de comunicación, el poder judicial, por un sector de la política que se dedica al real state”, explica Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos.
Tanto Muñoz como Mesel coinciden en que la principal falencia de la ley de alquileres es la falta de regulación en el inicio del precio de los contratos. Es que aumentaron casi 60 por ciento desde agosto del año pasado, en tanto el Indice de Contrato de Locación ronda el 46 por ciento de aumento para los vigentes.
La otra gran falencia tiene que ver con la fiscalización para controlar su cumplimiento: “Habría que generar autoridades de aplicación locales porque muchas inmobiliarias han decido desplazar alquileres con fines habitacionales para alquileres con fines turísticos para sortear la ley”, asegura Mesel. Muñoz coincide con este punto y agrega que en CABA hay 7 mil inmobiliarias: “Hay más inmobiliarias que carnicerías. Argentina es vanguardia en regulación del mercado inmobiliario pero nos han vencido en términos culturales. Hoy tenemos que estar pendientes de si se cumple o no la ley de alquileres”.