Alquileres: cuánto aumentan desde hoy y qué les pasará a los inquilinos si no pagan

Deberán abonar lo que indica el contrato y saldar las deudas. Para evitar el desalojo, será clave negociar.

Por Martín Grosz.

Tan temido por inquilinos como esperado por propietarios, finalmente les llegó a los alquileres su “Día D”. La jornada en la que saltarán a la escena tres palabras clave que empiezan con esa letra: descongelamiento, deuda y desalojos.

Es que, luego de un año, a las 0 de este jueves 1° de abril caducó la triple protección que se había concedido por decreto a los inquilinos por la pandemia de coronavirus.

Se trataba de la posibilidad de: 1) No sufrir aumentos en las cuotas; 2) Prorrogar los contratos vencidos; y 3) No ser echados de las viviendas por falta de pago.

Todo eso estuvo en vigor hasta las 23.59 de este miércoles. Pero los insistentes pedidos de prórroga de las entidades de inquilinos no alcanzaron para convencer al Gobierno de extender por tercera vez la medida.

Y, tal como se venía reclamando desde el sector inmobiliario, la dejaron caer.

Se inicia ahora, entonces, un proceso de normalización que podrá impactar fuerte en el bolsillo de las familias que más hayan utilizado la protección, y que en los casos más graves podría terminar con inquilinos en la calle.

Por eso, entre los que alquilan la inquietud es grande. Y las preguntas sobre qué les puede pasar, muchísimas. A continuación, algunas de ellas y sus respuestas.

¿Quiénes tendrán desde este mes un aumento de cuota y cómo se debe aplicar?

El decreto 320/2020 y sus extensiones permitieron hasta ahora a los inquilinos seguir pagando lo mismo que en marzo de 2020, sin importar que el contrato contemplara ajustes.

Ese congelamiento acaba de quedar sin efecto. Por lo cual, desde este mes, los inquilinos deberán pagar exactamente lo que estaba previsto y firmado para abril de 2021.

¿Qué niveles de aumento puede generar esto? Depende mucho del caso. Pero el mayor incremento relativo será para quienes se hayan acogido en un 100% al beneficio y a la vez tenían las cláusulas de ajuste más duras en su contrato.

También será duro para quienes, con el contrato ya vencido, deban ahora renegociar los términos según los precios actuales del mercado. Valores que, tras Ley de Alquileres, se fueron para arriba.

Por otro lado, habrá inquilinos que no sentirán diferencias este mes. Alejandro Juan Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, ubica dentro de este grupo a quienes decidieron no usar el congelamiento.

Y también a todos los que firmaron contratos desde junio de 2020, dado que se hicieron con la nueva ley, que sólo prevé ajustes anuales. “Para ellos el primer aumento recién llegará en junio”, indicó Bennazar a Clarín.

¿Qué pasa con los montos que se dejaron de abonar durante el congelamiento?

La otra cara del asunto es la deuda que los inquilinos fueron acumulando a lo largo del último año, por el hecho de que el congelamiento no implicó ninguna condonación, sino una postergación de pagos.

Con lo cual, al caer el decreto, los inquilinos ahora están obligados a devolver la diferencia entre las cuotas (congeladas) que pagaron y las que por contrato deberían haber abonado.

Por otro lado, hay familias que, por problemas económicos, ni siquiera lograron abonar los montos congelados, o bien lo hicieron en parte o con demoras. Para ellas también será obligatorio ponerse al día a partir de este mes.

¿Pero cómo debe realizarse la devolución de todo ese dinero? El decreto 320/2020 lo especifica para cada una de las situaciones.

1) La deuda por las diferencias de precio. El propietario puede exigir que se la abonen desde abril en 3 a 12 cuotas “mensuales, iguales y consecutivas” que se suman cada vez al alquiler.

Al calcular el monto de esos pagos, según la norma, “no podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato”.

2) Las deudas por falta de pago. El propietario también puede exigir que le abonen ese dinero a partir de este mes en 3 a 12 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, sin intereses punitorios ni moratorios.

Ahora bien, en este caso sí podrán aplicarse intereses compensatorios, no mayores a la tasa para plazos fijos en pesos a 30 días del Banco Nación.

Así, algunas familias podrían sufrir este mes el doble impacto de un aumento de cuota y de abonar el primer pago sus deudas.

Lo que sí contempla el decreto es que, para ponerse al día, “las partes podrán pactar una forma de pago distinta” a la indicada, aunque sólo en beneficio del inquilino.

¿Hay alguna forma de tener un incremento menor, si no se puede pagar?

Sí. En principio negociando con el dueño quitas, mayores plazos de pago o rebajas de cuotas, entre otras alternativas.

“No es que hoy se va a desatar una ola de desalojos. Lo que ocurrirá es que los inquilinos con deudas iniciarán una negociación con los dueños, con la mediación de los corredores inmobiliario”, dijo Bennazar.

“La negociación podrá ser ardua -admitió-, pero creemos en que en la gran mayoría de los casos se llegará a acuerdos pagables. Eso es lo que suele pasar porque nadie quiere entrar en un conflicto judicial.”

Y si el diálogo informal entre dueño e inquilino fracasa, ¿qué pasa?

“Si no es posible llegar a un acuerdo informal para refinanciar la deuda, no es que los propietarios pueden ya dejar en la calle al inquilino. Empieza un proceso”, aseguró Guillermina Greco, abogada del programa Derecho a la Ciudad de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ).

En principio, la normativa vigente prevé que previo a cualquier acción judicial se debe sí o sí hacer una mediación. También existe la chance de someter el caso a un arbitraje.

¿Cómo es el proceso judicial y cuánto puede tardar?

Si en la mediación no hay acuerdo, se empieza a transitar el camino hacia el desalojo. Según Bennazar, dependiendo de la provincia y la complejidad del caso, puede llevar entre 6 y 24 meses hasta concretarse.

“Caída la mediación, el propietario presenta la demanda de desalojo y el caso queda en manos de un juez civil, cuya decisión puede luego ser apelada. El desalojo no se puede concretar hasta que haya una sentencia firme”, precisó Greco.

Este año el Gobierno hizo obligatorio registrar todos los contratos de alquiler ante la AFIP. Si el propietario no lo hizo, en el juicio eso quedará expuesto y deberá regularizarse para poder avanzar.

¿Qué derechos tiene el inquilino que será desalojado?

Uno muy importante, según la especialista de la ACIJ, es el de acceder gratuitamente a un abogado que lo patrocine y que le ayude a contestar la demanda.

Por otra parte, si el inquilino pierde el juicio y la sentencia ya es inapelable, prácticamente no le quedará forma de evitar ni postergar el desalojo.

“Durante esa acción el inquilino tiene derechos. Debe hacerse de día, tiene que estar presente el abogado, el oficial del Estado debe identificarse, no puede haber violencia ni maltrato y no pueden romper sus pertenencias”, señaló Greco.

¿Habrá ayuda oficial para las familias en peligro de ser desalojadas?

Por ahora, no hubo anuncios concretos relacionados con la puesta en marcha de algún plan de desendeudamiento, tal como reclamaban las organizaciones de inquilinos.

Lo que hizo la semana pasada el Ministerio de Desarrollo Territorial fue crear un Protocolo Nacional de Alerta Temprana de Desalojos.

Así el Gobierno buscará recabar información sobre las personas que están en proceso de ser echadas de sus hogares, para que las más vulnerables puedan acceder a planes de vivienda.

¿Cómo conseguir más información y asesoramiento legal?

Como primera medida, se puede consultar en este enlace una guía elaborada por la ACIJ con datos útiles para personas que estén en riesgo de ser desalojadas por falta de pago.

En la Ciudad de Buenos Aires, indican, por asesoramiento legal se puede recurrir a:

-Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, donde se articulan instancias de mediación. Atiende en el 0800-999-3722 y en consultas@defensoria.org.ar.

-Defensoría General de la Nación. Se puede escribir a los correos defensoriacivil1@hotmail.com, defensoria3@gmail.com y defciv4@mpd.gov.ar.

-Patrocinio Jurídico gratuito de la UBA. Se puede solicitar escribiendo a consultoriojuridico@derecho.uba.ar.

Para el resto del país, en tanto, se puede acudir a los Centros de Acceso a la Justicia por asesoramiento, patrocinio y mediaciones. Los operativos presenciales y los datos para la atención virtual están disponibles en este enlace.

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