Por qué Airbnb puede ser un gran problema para los porteños que no son propietarios

Miles de casas y departamentos que antes se alquilaban para vivienda permanente, ahora se rentan en la plataforma pero por día. ¿Cuánto puede encarecer el mercado de alquileres? ¿Qué hicieron otras ciudades para regular la aplicación?

Un viaje comienza con la elección de un destino, luego sigue con la planificación de los lugares que se quieren visitar y después con la elección del lugar donde alojarse. Y en esa decisión, cada vez más turistas se ven tentados por alquilar departamentos. Quizás para sentirse más cerca de la cultura local, para poder cocinar, por el precio o por la comodidad.

Airbnb, una de las plataformas que ofrece conectar a los huéspedes con los anfitriones de habitaciones privadas o departamentos enteros, viene creciendo aceleradamente y pocos viajeros se detienen a pensar en el impacto que genera el aumento de la demanda de este tipo de alojamientos.

En definitiva, lo que se estuvo viendo en varias ciudades del mundo es que muchos propietarios de departamentos dejan de poner sus propiedades para contratos de alquiler permanente y ahora las ofrecen a través de estas plataformas.

Hay varias razones que explican el fenómeno, pero una es económica: con sólo ocho días de alquiler a través de la plataforma fue posible generar un ingreso similar al alquiler mensual promedio de un departamento permanente (a valores de marzo 2019), según un informe del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM)

El problema es que todo esto ocurre mientras Buenos Aires es una ciudad con un importante déficit habitacional y algunas paradojas: unas 300 mil personas viven en villas y asentamientos; más de 7.500 se encuentran en situación de calle; y más del 35% de los hogares alquila su vivienda. Todo eso ocurre mientras 138.328 viviendas permanecen vacías.

Eso no es todo. Entre los años 2005 y 2018 se construyeron más de 195 mil viviendas en la ciudad, de las cuales más del 50% son suntuosas y lujosas, el segmento mejor atendido, según datos que surgen de la Dirección General de Estadísticas y Censos. Lo que lleva a pensar que muchas de ellas no se construyen para dar respuesta a la falta de hogar de las familias de clase media o bajos recursos. 

En el portal de análisis de datos Inside Airbnb, se observó que casi el 80% de los anuncios en Buenos Aires corresponde a anfitriones que en principio podrían considerarse dentro del modelo de la economía colaborativa, es decir, aquellos que tienen sólo una oferta disponible. Mientras que algo más del 19% de las ofertas activas pertenecen a anfitriones que tienen entre dos y diez ofertas disponibles. En tanto, el 1% es de quienes ofertan más de 10 propiedades en simultáneo.

Es cierto entonces que hay muchas personas que usan la plataforma para obtener algunos ahorros al final de mes. De hecho en Buenos Aires, según Airbnb, el 42% de los anfitriones afirma que el dinero que gana a través dela plataforma lo ayuda a pagar y mantener su casa. Además, el 57% de las cuentas de anfitriones pertenecen a mujeres y el 13% a personas de más de 60 años, sectores con tasas más altas de desempleo.

Casi 8 de cada 10 ofertas de Airbnb son viviendas completas

La plataforma también dio lugar a un negocio especulativo. “Observamos que hay un número muy importante de anfitriones corporativos, es decir de empresas que utilizan la plataforma para ofertar alquileres temporarios”, comenta Guadalupe Granero, coordinadora del área urbana de CEM.

Como no existe una regulación de los alquileres temporarios, muchos propietarios se vuelcan a ese rubro y debilitan la oferta de propiedades para vivienda permanente. Esa situación encarece la oferta y en consecuencia agrava el déficit habitacional. Un síntoma de este proceso es el que se conocen como gentrificación: como se encarece el alquiler de propiedades porque los turistas pueden pagar más que aquellos que quieren vivir de manera estable, las familias de determinados barrios deben mudarse a zonas más baratas.

Para Granero, el problema no es el modelo de Airbnb, sino que se de en un marco de completa desregulación. Lo explica así: “El modelo debe insertarse en una planificación más amplia y tiene que ser pensado para el bien colectivo y no para beneficiar a un sector en particular. Además, se está generando una situación protohotelera en barrios o edificios que no están preparados para recibir ese tipo de dinámicas”.

Airbnb cuenta con más de 18 mil ofertas activas en Buenos Aires. La mitad de esas ofertas se localizan en dos barrios: Palermo y Recoleta. Según el informe del CEM, en Palermo hay una oferta de Airbnb cada 31 viviendas existentes. Además, casi el 75% de las viviendas completas de Airbnb en Buenos Aires están disponibles más de ciento veinte días al año.

“Si no se pone en discusión los efectos de los alquileres temporales con fines turísticos, vamos a seguir fomentando el déficit habitacional y elitizando la ciudad”, dice Rosario Fassina, socióloga y coordinadora del área Derecho a la Ciudad de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ).

Fassina no plantea una crítica al turismo. “Cuando hablamos de regularlo no es atentar contra esta actividad, que muchos realizamos, sino intentar disminuir los riesgos y problemas que trae para el acceso a la vivienda en la ciudad”, reflexiona Fassina.

En 2018 la comunidad de Airbnb generó un impacto económico directo estimado en la Ciudad de Buenos Aires de 393 millones de dólares. “Según un estudio de opinión realizado por Isonomía, tres de cada cuatro porteños creen que los alquileres temporarios impactan de manera positiva en la Ciudad”, comenta Victoria Bramati, gerente de Asuntos Públicos y Comunicación de Airbnb.

Además, Bramati señala que la empresa trabaja con cada jurisdicción para llegar a un modelo que se ajuste a sus necesidades particulares. En la Argentina, por ejemplo, se firmó el Memorándum de Entendimiento con el Gobierno de la provincia de Corrientes. “Esto tiene como objetivo colaborar en la promoción de destinos turísticos alternativos, trabajar en conjunto para fomentar la actividad turística responsable en zonas de Parques Nacionales y Áreas Protegidas, y ofrecer experiencias a viajeros de todo el mundo a través de la plataforma. Además, contribuirá al desarrollo del turismo rural comunitario y a la generación de un programa piloto para la inclusión, formalización y desarrollo económico de miembros de la comunidad de los Esteros del Iberá”, agrega Bramati. 

Además de los dilemas que genera en el mercado inmobiliario, Airbnb plantea nuevas preguntas a la industria hotelera y a las formas en las cuales las ciudades organizan los flujos turísticos. De acuerdo con  el vicepresidente de la Asociación de Hoteles de Turismo, Daniel Manzella, el mayor impacto de este tipo de alojamientos es sobre los hoteles de tres y cuatro estrellas. “No estamos en guerra con el alquiler temporario. Es algo que se impone en el mundo, pero queremos que se regule por seguridad y sostenibilidad del negocio”, enfatiza.

Además, Manzella señala que Capital Federal no es el principal destino con alquiler temporal turístico. La provincia de Buenos Aires se lleva el primer puesto con 36.000 departamentos ofertados. Esto tiene que ver con la Costa Atlántica. 

La devaluación sistemática agrava el fenómeno

Según el portal de clasificados Zonaprop, la rentabilidad de las propiedades continúa su descenso y disminuye a un 2,8% anual, cifra que toca un nuevo mínimo histórico. La caída del precio de los alquileres medido en dólares, consecuencia de la devaluación sistemática de la moneda, es mayor a la baja del precio de las propiedades.

Luego de la devaluación de 2018, el alquiler medido en dólares continuó bajo en relación con el precio de las propiedades. Se necesitan 36 años de alquiler para recuperar la inversión, un 22% más que un año atrás. Este contexto, hace que los propietarios busquen otras alternativas: algunos cambian el uso de las viviendas residenciales a turísticas. Esto también genera un alza generalizada de los precios de los arrendamientos de vivienda tradicional.

El incremento promedio de este año alcanza el 29,7%. Y alquilar un departamento promedio de dos ambientes en la ciudad cuesta 17.380 pesos por mes.

El alquiler en la agenda pública

El déficit habitacional es un tema que está en la agenda pública. El 20 de noviembre pasado, el proyecto de Ley de Alquileres obtuvo media sanción en la Cámara de Diputados. El proyecto propone que los ajustes en los contratos se realicen por las variaciones mensuales de la inflación y la variación de los salarios de los trabajadores registrados; que los contratos de alquiler se extiendan por un plazo mínimo de tres años (hoy son dos); que las expensas extraordinarias sean responsabilidad del propietario; que se reduzca el depósito de garantía a un mes de alquiler; y que se contemplen opciones para facilitar las garantías para los inquilinos.

Una semana después, la legislatura porteña aprobó el proyecto de ley de regulación del mercado de alquileres temporales que impulsó el Ejecutivo. Los alquileres temporarios en la Ciudad, que ya representan el 8% de la oferta de alojamientos turísticos, deberán estar inscriptos en un registro oficial y tener seguros de responsabilidad civil. La adecuación deberá realizarse antes del 1 de diciembre 2020.

Pero esta nueva legislación no distingue entre distintos tipos de ofertas e iguala aquellas situaciones que van desde grandes inversores multipropietarios que realizan negocios inmobiliarios hasta personas que deciden cohabitar (alquilando una habitación de su vivienda) o alquilar su vivienda de forma esporádica para complementar ingresos.

“De la reciente regulación, objetamos además que tiene un periodo de adaptación muy grande. Cuando cambia una norma para los hoteleros nos dan tres o cuatro meses. Y se están construyendo edificios completos para alquiler temporario y la norma es muy laxa en ese sentido. Es importante que la regulación llegue también a las provincias”, opina el vicepresidente de la Asociación de Hoteles de Turismo.

“La nueva ley no reconoce que Airbnb genera impacto sobre el mercado inmobiliario y lo trata estrictamente como un problema de turismo. El gran tema con las plataformas de la economía colaborativa es que se invisibilizan los impactos que tienen”, dice Granero.

Fassina propone que se debería pensar en una regulación en conjunto para los alquileres permanentes y los temporarios. “De esta forma se evitaría que los propietarios se escapen a mercados más rentables, dejando a personas sin acceso a la vivienda”.

Las limitaciones que puso Barcelona

Cynthia Goytia, directora del Centro de Investigaciones de Políticas Urbanas de la Universidad Torcuato Di Tella observa que a nivel internacional hay varias políticas públicas que se están implementado con la idea de encontrar la mejor manera de regular las plataformas. Por un lado, se busca limitar la cantidad de días que las viviendas pueden estar en el mercado de alquiler a corto plazo. Mientras que sí se les permite a los propietarios compartir su espacio adicional, en sus casas, sin limitaciones. 

Barcelona fue pionera a la hora de advertir el problema del turismo masivo y de tratar de poner freno a sus consecuencias. En primer lugar, puso en marcha una tasa turística en 2012. En la actualidad recauda 2,5 euros por cada estancia en un hotel de cinco estrellas o en una vivienda de uso turístico. Es decir, incluye a las viviendas que que se ofrecen mediante plataformas.

Allí Airbnb cuenta con una oferta de 18.000 pisos. La alcaldesa Ada Colau impuso a finales de 2016 una sanción de 600.000 euros a la plataforma, ante la falta de colaboración para legalizar su oferta. También se creó la figura del “visualizador”, que son personas que se encargan de comprobar insitu si las direcciones de las viviendas corresponden con las reales y de realizar entrevistas con los turistas para conocer posibles fraudes. 

Fairbnb.coop: un modelo que busca reducir el impacto

En 2016 se creó un movimiento en distintas ciudades de Europa que buscaban crear una alternativa justa a las plataformas de alojamientos existentes. Casi dos años después, en Bolonia nació Fairbnb.coop, una cooperativa que empezó a trabajar en una nueva plataforma que cumpliera con los principios de una economía justa, no extractiva y colaborativa. Hace pocas semanas, la plataforma terminó de tomar forma y hoy está activa en seis ciudades europeas: Amsterdam, Barcelona, Bolonia, Genova, Valencia y Venecia.

“Para evitar la especulación Fairbnb.coop tiene como regla un anuncio por anfitrión. Otra regla tiene que ver con hablar con la administración pública para respetar las legislaciones locales. Y un tercer punto importante del modelo de negocio es que el 50% de los beneficios se destinan a proyectos sociales locales”, cuenta Domenico Di Siena socio trabajador de Fairbnb.coop.

Cuando se decide comenzar una prueba piloto en una ciudad, primero se instala un nodo local. Antes de publicar los anuncios de los departamentos, tiene que haber al menos un proyecto social en el que invertir. “Para evitar la gentrificación tiene que haber personas que conozcan el territorio y sus problemáticas”, señala Di Siena, que es arquitecto italiano y diseñador cívico. 

La intención de Fairbnb.coop es que en los próximos meses se abra un nodo local en Buenos Aires. Así se crearía la primera prueba piloto de Latinoamérica. 

“La plataforma ya funciona, pero decimos que estamos en fase de prueba porque faltan arreglar cosas para que termine de funcionar bien. Vamos escuchando las necesidades específicas de los nodos locales y así aprendemos para mejorar”, comenta Di Siena.